Инвестиции в доходную недвижимость: как купить недвижимость за рубежом и рассчитать стоимость объекта

В среднем стоимость объекта в популярных направлениях варьируется от 70 до 250 тыс. долларов. Например, квартира в Анталье (Турция) может обойтись в $90 000, тогда как апартаменты в Дубае — от $220 000. При этом объект стоимостью свыше $250 000 в ряде стран позволяет претендовать на ВНЖ. Такая практика закреплена законодательно в Турции, Греции, Испании.

Для расчёта реальной стоимости объекта важно учитывать не только цену на рынке, но и дополнительные расходы: налоги, страховку, услуги нотариуса и регистратора. В среднем они составляют 5–8% от объекта стоимости. В ОАЭ — ниже, в Португалии — выше. Например, при покупке на 200 000 евро в Португалии издержки составят около 18 000 евро.

Варианты для вложений различаются по целям. Инвестиции в доходную недвижимость предполагают аренду — кратко-, средне- или долгосрочную. В Грузии студия в Батуми, сданная на 10 месяцев в году, приносит от 8% годовых. При высокой загрузке — больше. В ОАЭ, по данным Bayut, доходность аренды варьируется от 5 до 9%, в зависимости от района и класса жилья.

Значение имеет и тип объекта. Апартаменты, таунхаусы, дома, коммерческие помещения — каждый формат имеет свою динамику. Квартира в столице, как правило, легче сдается и менее подвержена колебаниям цен. А вот дома в курортной зоне зависят от сезона. Перед тем как купить объект, стоит изучить инфраструктуру, планы застройки, динамику спроса.

Для долгосрочной аренды и перепродажи важна не только недвижимость, но и правовая безопасность. Договор купли продажи оформляется у нотариуса, затем регистрируется в государственном реестре. В разных странах процедура отличается. В Испании — обязательна проверка на обременения, в Турции — потребуется одобрение военного ведомства. Предварительный договор купли подписывается заранее, чтобы зафиксировать цену и срок передачи.

На практике договор купли продажи в большинстве стран содержит пункты о предоплате, валюте расчёта, штрафах за срыв сделки. Также нередко требуется перевод документации и участие сертифицированного переводчика. Всё это — стандартная часть сделки при покупке недвижимости за рубежом.

Значительную роль играет управляющая компания. Если планируется сдачи в аренду, она берёт на себя заселение, расчёты, уборку и контроль состояния жилья. Комиссия — от 15 до 30% в зависимости от страны. В Болгарии и Турции — ниже, в Испании и ОАЭ — выше. Однако именно через управляющего проще добиться стабильного дохода.

Серьёзные инвестиции в доходную недвижимость невозможны без оценки перспектив района. Влияют не только туристический поток, но и местные законы, налоговая нагрузка, доступность ипотечного кредитования. В некоторых странах, как на Кипре, стоимость объекта может стабильно расти по 3–5% в год, даже при нулевой доходности от аренды. Это важно учитывать при выборе между сдачей и последующей перепродажей.

Кстати, купить объект можно не только за наличные. В ряде стран нерезидентам доступна ипотека. В ОАЭ банки предлагают кредиты на 50–70% от цены. В Болгарии и Черногории — на 40–50%. Ставки выше, чем для граждан, но при грамотном расчёте инвестиции окупаются быстрее. Кредитные средства позволяют приобрести более дорогой объект недвижимости без увеличения первоначального капитала.

Если предполагается сдачи в аренду туристам, нужно учитывать местные правила. Например, в Барселоне действует лимит на краткосрочные аренды, а в Афинах — обязательная регистрация в налоговой. Без соблюдения этих норм штрафы могут достигать 10 000 евро. Это касается и тех случаев, когда объект сдается через Booking, Airbnb или локальные платформы.

Для того чтобы правильно рассчитать доход, нужно учесть цену покупки, комиссии, расходы на ремонт и содержание, налоги на аренду, оплату услуг управляющей компании. Только после этого можно делать выводы о реальной рентабельности. Средний срок окупаемости недвижимости за рубежом — от 7 до 12 лет. В зависимости от страны, типа объекта и способа управления срок может меняться на 2–4 года в обе стороны.

Не менее важно понимать, как происходит оформление прав собственности. Договор купли продажи подписывается с участием нотариуса, затем проходит государственную регистрацию. В Турции — через кадастр, в Греции — в земельной службе, в Болгарии — через суд. Перед этим подписывается предварительный договор купли, где фиксируется объекта стоимость и график внесения средств.

Часто инвесторы оформляют покупку на юридическое лицо. Это удобно, если планируется масштабная сдача в аренду, покупка нескольких объектов или привлечение партнёров. В некоторых странах (например, в Черногории) при таком подходе возможны налоговые льготы или упрощённая система налогообложения. Это может повлиять как на доход, так и на срок выхода в окупаемость.

Некоторые покупатели приобретают объект недвижимости в строящемся комплексе. Здесь цена ниже на 20–30%, но риски выше. Задержки, смена застройщика, невозможность регистрации собственности — распространённые проблемы. Поэтому важно выбирать надёжную компанию и подписывать только официальные договоры купли с гарантиями.

При покупке через агентство нужно учитывать агентскую комиссию. В одних странах она оплачивается продавцом, в других — покупателем. В среднем — от 2 до 6% от стоимости объекта. Также важно проверить, включены ли услуги по переводу документов, юридическому сопровождению, проверке правоустанавливающих бумаг. Эти расходы часто неочевидны на старте, но входят в конечный расчёт дохода.

Местоположение — ключевой фактор. Даже в пределах одного города объекты могут отличаться по цене в 2–3 раза. Район с видом на море и пешеходной доступностью до пляжа сдаётся лучше и стоит дороже, чем аналог без инфраструктуры. При этом стоимость объекта на первой линии может быть выше, но и окупаемость — быстрее. Всё зависит от стратегии.