Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы вложений на современном рынке

Инвестиция в недвижимость долгое время воспринимается как надёжный способ сохранить и приумножить капитал. Для многих это реальный шанс получать пассивный доход, не обладая специальными знаниями. Но у любого способа вложений есть плюсы и минусы, и рынок недвижимости — не исключение.

Среди главных плюсов — предсказуемость. Даже в условиях нестабильности стоимость квадратного метра в большинстве крупных городов остаётся относительно устойчивой. В Санкт-Петербурге в 2024 году рост цен на недвижимость составил около 12%, по данным Росреестра. Это выше, чем ставка по большинству банковских вкладов.

Второе преимущество — возможность получать прибыль без активного участия. Речь идёт о сдаче жилья в аренду. Собственник может сдавать в аренду квартиру и ежемесячно получать стабильную выплату, особенно если объект находится в районе с хорошей транспортной доступностью. Это отличает инвестиции в недвижимость от волатильных фондовых инструментов.

Третий плюс — наличие альтернативных моделей. Можно купить апартаменты и сдавать их в аренду посуточно, купить магазина или офиса — и настроить поток от арендаторов B2B-сегмента. Или же войти в проект на ранней стадии строительства, чтобы заработать на перепродажи. Эти варианты инвестирования позволяют адаптироваться под задачи и горизонт вложений.

Теперь к недостаткам. Минусы в первую очередь связаны с ограничениями по суммам. У инвестирования в объекты недвижимости высокий порог входа. Даже на вторичном рынке квартиры редко стоят ниже 4–5 млн рублей. Без первоначального взноса войти в рынок почти невозможно. А ипотечные ставки часто делают такую модель малодоходной.

Кроме того, инвестиция недвижимость — это не всегда про ликвидность. Недвижимое имущество сложно быстро продать без потерь. Особенно если речь идёт о неудачно расположенном объекте или слабом спросе в конкретном районе. Это снижает гибкость и делает инвестирования в недвижимость менее универсальными по сравнению с акциями или облигациями.

Ещё один недостаток — зависимость от регулирования. Рост налогов, ограничений на сдачу в аренду, обязательные требования к ремонту и соответствию нормам могут резко снизить доходность. Срыв сроков при покупке на стадии строительства также остаётся проблемой. Некоторые инвесторы теряют деньги именно из-за замороженных проектов или банкротства застройщиков.

Тем не менее, для многих инвестиция в квадратные метры кажется привлекательной из-за материального характера актива. Жилую недвижимость можно не только сдавать, но и использовать самостоятельно или оставить в наследство. Это даёт психологическое ощущение устойчивости, которого не дают нематериальные финансовые активы.

Важно учитывать и стоимость владения. Коммунальные расходы, налоги, амортизация — всё это влияет на итоговую доходность. Особенно если объект находится в доме с высоким уровнем износа или неэффективным управлением. Инвестирование без просчётов на эти статьи может привести к снижению реальной прибыли.

Выбирая между коммерческой недвижимостью и жильём, стоит учитывать уровень стабильности арендаторов. В жилье — текучка выше, в офисах — выше средний доход от одного договора. При этом коммерческая недвижимость менее ликвидна, но потенциально способна приносить стабильный денежный поток при правильно подобранной локации и типе арендатора.

Если цель — получения прибыли на коротком горизонте, модель перепродажи объектов на стадии котлована сохраняет актуальность. Но она сопряжена с рисками срыва сроков и скачков стоимости стройматериалов. Особенно в периоды турбулентности, когда рынок жилья резко меняет вектор. По данным «Дом.РФ», в 2023 году число задержек ввода выросло на 14% по сравнению с 2022-м.

Выбирая объекты для инвестирования в недвижимость, стоит обращать внимание не только на цену за квадратный метр, но и на инфраструктуру района, динамику застройки, перспективы спроса. Например, в новых кварталах у метро или рядом с университетами сдача квартир в аренду происходит быстрее и стабильнее.

Альтернатива — инвестирование в недвижимость через краудфандинг. Это вложения небольших сумм в проекты на ранней стадии, когда крупные застройщики привлекают частный капитал. Но и здесь есть подводные камни: часто придётся ждать год и более, прежде чем объект начнёт приносить доход.

В современных реалиях растёт интерес к апартаментам. Они дешевле, проще в оформлении, не требуют постоянной регистрации. Их часто выбирают под аренду посуточно — особенно в туристических зонах и городах федерального значения. Однако они не подпадают под льготные ипотечные программы, и налог на такой объект может быть выше.

Разбирая плюсы и минусы, важно учитывать и способ оформления: в личную собственность или на юрлицо. Во втором случае упрощается налоговый учёт, но усложняется продажа. Кроме того, порог входа может вырасти, если речь идёт о покупке сразу нескольких объектов.

Некоторые инвесторы рассматривают магазина или офиса на первых этажах новостроек. Такой формат обеспечивает долгосрочные договоры аренды, особенно если помещение сдано под сетевую розницу или аптеку. В этом случае инвестиции окупаются за 8–10 лет, по оценкам экспертов ЦИАН.

А вот жилой недвижимости в сегменте эконом-класса может потребоваться больше времени для выхода на уровень самоокупаемости. Это особенно актуально при покупке в районах с избыточным предложением. Сдача в аренду такой квартиры будет возможна, но доходность может оказаться ниже инфляции.

Модель «купи — сдай — продай» часто применяют на вторичном рынке. Инвестор приобретает недооценённую недвижимость, делает косметический ремонт и перепродаёт с наценкой. Такой способ позволяет получить прибыль за 3–6 месяцев. Однако он требует экспертизы в оценке стоимости, знании локального рынка недвижимости и доступе к подрядчикам.

Даже при всех минусах инвестирования, недвижимость остаётся одним из самых устойчивых направлений. Особенно когда речь идёт о приобретение недвижимости в стабильных регионах с растущим спросом на аренду. Главное — не действовать спонтанно. Внимание к деталям, просчёты и оценка рисков — залог успешного вложения.

При этом способа инвестирования в квадратные метры — множество. От долевого участия до покупки готового объекта под ключ. Важно подобрать стратегию под себя: кому-то ближе вложения на 3–5 лет с последующей перепродажей, кому-то — долгосрочная аренда. Всё зависит от задач, горизонта и доступной суммы средств.