Инвестиции в земельные участки: как выбрать участок под ИЖС, перепродажу и получение дохода

Спрос на инвестиции в земельные участки стабильно растёт с 2021 года. Причина — рост цен на землю в сегменте индивидуального жилищного строительства. По данным аналитиков ЦИАН, средняя стоимость земельного участка в Ленинградской области увеличилась на 22% за последние 12 месяцев. Инвесторы реагируют на изменение рынка — земельные участки становятся заметным объектом интереса частного капитала.

Основной спрос формируется в сегменте индивидуального жилищного строительства. Здесь земельные участки приобретают под будущую застройку либо с целью перепродажи после изменения категории или подключения коммуникаций. Средняя площадь участка составляет от 6 до 15 соток, чаще всего с возможностью подключения к электричеству и воде.

Наиболее востребованы земельные участки с транспортной доступностью, в радиусе до 40 км от КАД. Такие участки быстро растут в цене, особенно при наличии дороги, газа, электричества. Показывает практика, что даже большой участок без коммуникаций продаётся медленнее, чем земельного участка меньшей площади, но с инфраструктурой.

Для краткосрочного инвестора важна не только стоимость входа, но и возможность зафиксировать прибыль через 12–24 месяца. Прибавка к цене может достигать 25–40% после перевода земли из ЛПХ в ИЖС. Это связано с возможностью строительства без ограничений, что делает участки ликвиднее.

Целесообразно рассматривать инвестиции в земельные участки через призму инфраструктурных проектов. Например, рядом с планируемой дорогой, ТПУ или новым ЖК. Даже если строительство ещё не началось, цены на землю в таких районах начинают расти на этапе проектирования. Важен правильный выбор локации, с акцентом на будущее развитие.

Среди стратегий — покупка земельного участка с последующей продажей по частям. Инвестору доступен вариант выкупа участка в 30–60 соток, затем оформление межевания и перепродажа уже как 3–5 участков. Такая модель приносит от 28 до 52% доходности за 18–24 месяца.

Некоторые схемы ориентированы на пассивный доход. При этом необязательно продавать участок сразу. Его можно сдать в аренду под временное хранение техники, размещение мобильных объектов, небольшие склады. Получение прибыли происходит ежемесячно, а стоимость участка продолжает расти.

В перспективе 3–5 лет наиболее устойчивыми считаются земельные участки в северо-западном направлении от Санкт-Петербурга. Здесь высокая динамика цен, хорошая транспортная доступность и высокая готовность администраций к смене назначения. Покупка участка в таких районах даёт инвестору уверенность в перспективной доходности.

Если рассматривать инвестиции в формате строительства, то землю приобретают с расчётом на собственное индивидуальное жилищное строительство. При этом дом можно реализовать как готовый продукт. В этом случае инвестор зарабатывает не только на росте цен на землю, но и на добавленной стоимости стройки.

По данным SberAnalytics, средняя стоимость участка в пределах 25 км от города варьируется от 260 000 до 520 000 рублей за сотку. Цены зависят от наличия подъездов, возможности подключения коммуникаций, рельефа. Чем ближе участок к дороге и сетям — тем выше цену готовы платить покупатели.

Особый интерес представляют земельные участки в составе СНТ. Такие участки стоят дешевле, но имеют юридические ограничения на строительство капитальных объектов. Тем не менее, инвестиции в земельные участки в СНТ подходят для стратегии «дождаться перевода в ИЖС». За 1–2 года после смены статуса стоимость земли может увеличиться на 35–60%.

Инвесторы используют и обратную схему: покупка земли с ИЖС и перевод её обратно в категорию ЛПХ или СНТ для уменьшения налогообложения. Это эффективно при долгосрочном удержании актива. Получение прибыли при этом откладывается, но инвестиции работают стабильно.

В 2023 году фиксировался рост интереса к участкам площадью до 10 соток — около 62% всех сделок. При этом наиболее востребованными стали земельные участки с возможностью подключения к трём основным коммуникациям: электричество, вода, газ. Эти параметры влияют на цену участка почти вдвое.

Если рассматривать землю как актив на стадии котлована, то важна предварительная оценка: транспорт, экология, рельеф. Даже в отдалённых районах можно найти участки с высоким потенциалом роста. Здесь работает стратегия «раннего входа» — приобретение до того, как началось массовое строительство.

Для частного инвестора земельный участок остаётся одним из самых понятных инструментов. Он не требует постоянного обслуживания, не обесценивается как техника, не теряет ликвидность при кризисе. Инвестиции в земельные участки подходят как для накопления капитала, так и для активной работы с ростом доходности.

Некоторые игроки рынка работают в формате коллективных инвестиций. Несколько участников скидываются на крупный земельный участок, затем происходит межевание, продажа по частям, а прибыль делится пропорционально вкладу. Это снижает входной порог и позволяет получить опыт даже при небольшом бюджете.

Существуют и проекты, где инвестор получает землю с обязательством дальнейшего застройщика. Это модель «земля+стройка». Земельный участок выкупается заранее, а подрядчик реализует дом, деля прибыль с владельцем. При правильном подборе партнёра доход может превышать 50% годовых.

При выборе участка важен анализ: кадастровая чистота, наличие обременений, категория, целевое назначение, статус дороги. Также нужно учитывать сезонность — цену на землю часто корректируют в мае и сентябре. Весной спрос возрастает, осенью появляются скидки у застройщиков и агентов.

На этапе покупки инвестор обязан просчитать затраты на межевание, оформление, подключение. Эти статьи расходов влияют на итоговую доходность. Даже если земельный участок стоит дёшево, совокупные вложения могут нивелировать выгоду при перепродаже.

На рынке активно работают агенты, предлагающие земельные участки в массовых застройках. Здесь можно приобрести участок с минимальными рисками — все коммуникации уже заведены, дороги построены, статус понятен. Но и прибыль от такого актива будет скромнее, чем от участков «в поле» с нулевой инфраструктурой.