Как инвестировать в коммерческую недвижимость: особенности, риски и точки роста
В 2025 году инвестировать в коммерческую недвижимость выбирают всё больше частных инвесторов. Это объясняется устойчивостью сектора даже при волатильности на фондовом рынке. Особенно если речь идёт о качественных объектах с арендным потоком и фиксированной доходностью.
В крупных городах наблюдается рост спроса на качественные офисные пространства. Не только из-за дефицита, но и благодаря смене формата работы. Многие компании отказываются от open-space и ищут офисные блоки площадью от 70 кв. м. с выделенными зонами, хорошей отделкой и транспортной доступностью.
Средний срок окупаемости инвестированных средств в коммерческую недвижимость составляет 8–11 лет. Но всё зависит от формата. В стрит-ритейле — быстрее. У офисных зданий площадью от 500 кв. м — дольше, особенно если требуется реконцепция.
Москве и Санкт-Петербургу характерна высокая концентрация сделок в сегменте офисной и торговой недвижимости. В других городах больше интерес к складам и малым форматам: от помещения под кофейню до кабинета психолога. Однако спрос на качественных офисных площадей растёт даже в городах с населением менее 500 тыс. человек.
Интересен кейс Stone Hedge. Девелопер предложил инвестиции в коммерческую недвижимость через покупку юнитов в премиальных офисах. Доходность — до 11% годовых. Уровень спроса подтвердил актуальность продукта. Причина — хорошая транспортная доступность, готовый арендатор и управляемый фонд.
С точки зрения рисков, важны три параметра: вакантность, ликвидность, нагрузка на арендный бизнес. Если коммерческая недвижимость находится в районе без трафика, найти арендатора будет сложнее. А при завышенной ставке аренды велик риск просрочек или ухода клиента.
Многие инвесторы переходят от покупки одного объекта к формированию портфеля. Например, совмещают офисные помещения и стрит-ритейл, чтобы сбалансировать сезонность. Это особенно актуально, если одна из локаций находится в зоне повышенной проходимости — возле метро или торгового центра.
Для начинающих инвесторов есть альтернатива — покупка доли в бизнес-центре. Такой формат набирает популярность: управляющая компания берёт на себя поиск арендаторов, ведение бухгалтерии и сдачу в аренду. Инвестору остаётся получать арендную плату.
Ключевым преимуществом остаётся понятность бизнес-модели. В отличие от других инструментов, коммерческая недвижимость не требует глубоких финансовых знаний. Достаточно понимать, как формируется доход, какие бывают риски, и как устроена инфраструктура локации.
Арендная ставка в сегменте «офисов класса B+» колеблется от 14 до 20 тыс. рублей за кв. м в год. Ставка капитализации — 10–12% в зависимости от города. Чем стабильнее арендатор, тем выше уверенность в возврате инвестиций.
Для примера: покупка объекта площадью 150 кв. м с арендатором уровня федеральной сети обойдётся в 22–26 млн рублей. Ежемесячная арендная плата — 180–220 тыс. При этом все коммуникации, охрана, клининг и страховка ложатся на арендатора.
Развитие складской недвижимости тоже заметно. Однако здесь сложнее с диверсификацией и стабильностью потока. Склад может простаивать, если клиент ушёл или переехал. При этом коммерческая ценность таких объектов зависит от спроса в B2B-секторе.
Если же говорить о коммерческой недвижимости в новостройках, важно учитывать три момента: срок ввода, уровень отделки и инфраструктуру. Часто недвижимость предлагается на этапе котлована с обещанной доходностью. Но без расчётов и без гарантий.
Часто коммерческая привлекательность объекта падает после ввода. Причина — нераспроданные лоты, слабый трафик, отсутствие анкерных арендаторов. Чтобы этого избежать, стоит заранее оценивать доступность и плотность жилой застройки рядом.
Сегодня инвестировать в подобные активы становится проще. Появились площадки с подборками, фильтрами по классу, доходности, объёму вложений. Некоторые агрегаторы даже предлагают аналитику и сравнение по более чем 20 параметрам. Это повышает прозрачность.
Выгодно инвестировать в коммерческую можно и с использованием ИИС. Особенно если предполагается срок более трёх лет. Налоговая льгота вкупе с регулярным арендным потоком формирует доходность до 13–15% годовых с учётом экономии на НДФЛ.
Однако есть нюанс — объекты недвижимости в ликвидных локациях быстро уходят. Площади возле метро, с готовыми коммуникациями и развитой инфраструктурой бронируются ещё на этапе строительства. Отсюда и рост интереса к спекулятивной покупке.
Для многих инвесторов логика проста: если спрос стабилен, а издержки предсказуемы — актив интересен. Так, стрит-ретейл на первых этажах жилых домов продолжает приносить стабильный поток за счёт постоянного спроса со стороны малого бизнеса. Причём в некоторых проектах доход превышает 18% годовых.
На офисном рынке доля свободных площадей снизилась до 8–9% в крупных городах. Это минимальные значения за последние 4 года. И хотя рост аренды ограничен, высокая загрузка помещений говорит о восстановлении интереса к офисной недвижимости.
В проектных продажах особенно ценится наличие готового арендного бизнеса. Это снимает риски, связанные с поиском арендатора. Иногда коммерческая недвижимость продаётся с подписанным договором аренды на 5–7 лет. Вложения становятся более предсказуемыми.
Спрос также подогревается благодаря изменению условий финансирования. Некоторые девелоперы работают по модели рассрочки или предлагают инвестиции с частичной оплатой до ввода объекта. Такая практика позволяет привлечь больше частных инвесторов, особенно при низком пороге входа — от 3 млн рублей.
Если рассматривать помещения в городских районах, то наибольшим спросом пользуются форматы 70–120 кв. м. Именно они подходят для кафе, салонов, пунктов выдачи и небольших офисов. Это объясняется универсальностью планировки и гибкостью для арендатора.
Одним из критериев остаётся локация. Даже высококлассный объект без трафика не будет показывать доходность. В то время как простая коммерческая точка на перекрёстке с высокой проходимостью стабильно сдаётся по ставке выше средней.
В целом, помещения на первом этаже, с витринами, отдельным входом и отдельными коммуникациями — лучший выбор для тех, кто планирует инвестировать в недвижимость. Такие форматы понятны, универсальны и ликвидны.
По статистике, около 35% сделок с коммерческой недвижимостью совершаются с целью дальнейшей сдачи в аренду. Это подтверждает устойчивость формата. Причём до 70% таких вложений совершаются в пределах одного региона. Инвесторы предпочитают работать с тем, что находится в зоне контроля.
Если подводить промежуточный итог — интерес к формату устойчив. Покупка офисных и торговых помещений даёт предсказуемый поток и высокий уровень контроля. Качественные офисные продукты в стабильных локациях остаются в фокусе спроса.
Разумеется, многое зависит от уровня подготовки и целей инвестора. Для кого-то важна ставка капитализации. Для других — перспективы роста арендной ставки. В любом случае, инвестиции в реальный актив с понятной логикой остаются востребованными.
В условиях неопределённости коммерческая недвижимость сохраняет статус «твердой валюты». Особенно если офисное или торговое помещение приобретено на старте, с хорошей скидкой и понятным юридическим статусом.
Тем, кто только планирует инвестировать, стоит учитывать не только метраж и цену, но и перспективу дохода. Арендаторы меняются, экономика циклична, а значит — важно закладывать в модель запас прочности.