Как инвестировать в недвижимость без денег: пошаговые решения для начинающих

Существует несколько способов. Один из них — через real estate investment фонды. Эти структуры аккумулируют деньги инвесторов и размещают их в жилую или коммерческую недвижимость, не требуя личного участия в управлении объектами.

Например, estate investment trusts (или REIT) предоставляют доступ к доходу от аренды, доле в росте стоимости активов и дивидендах. Причём начать можно с минимальной суммы — иногда от 1000 рублей. Ликвидность выше, чем при прямом владении квартирой.

Платформы наподобие FXRE позволяют приобрести паи, включённые в биржевой exchange traded fund. Такой фонд инвестирует в десятки объектов сразу. В портфеле могут быть склады, офисы, торговые площади — в зависимости от стратегии.

Отдельный вариант — взаимодействие с управляющей компанией, которая собирает средства и распределяет их между проектами строительства, аренды, перепродажи. Часто такие компании имеют лицензию и работают по модели доверительного управления.

Значительную долю подобных инвестиций обслуживает управляющая компания через структурированные продукты, включающие как готовую недвижимость, так и объекты на стадии застройки. Прозрачная отчётность, отчёты, открытые пулы — всё это позволяет контролировать активы.

Для понимания — один из крупнейших примеров в мире: Simon Property Group. Это публичная компания, входящая в индекс S&P 500, владеющая сотнями торговых центров. Её акции входят в большинство reit-фондов и доступны даже частным инвесторам из России.

Аналогично в РФ — ПИК и ГК ПНК выпускают долговые бумаги, которые можно купить через брокера. По сути, вы даёте деньги застройщику под процент, а он строит и продаёт квартиры.

Вариантов много. Главное — выбрать стратегию. Можно инвестировать в жилую недвижимость на этапе котлована, можно — в коммерческую недвижимость через фонды. Всё зависит от горизонта, готовности к риску и понимания рынка.

Если денег нет совсем — остаётся вариант участия в краудфандинговых проектах. Некоторые платформы принимают взносы от 100 рублей. Доходность — от 10% годовых, но выше и риски.

Чтобы не потерять вложения, важно проверить управляющей компании репутацию, юридическую прозрачность, портфель и структуру активов. Особенно это касается тех, кто предлагает вложиться без подробного описания условий.

Если у вас нет собственных средств, но есть желание начать — используйте модель «шаг 1: регистрация на платформе». Далее, шаг 2: выбор фонда. И, наконец, шаг 3: перевод денег и наблюдение за работой через личный кабинет. Такой подход минимизирует риски и помогает освоиться в инвестировании.

Отдельно стоит отметить паевые фонды недвижимости. В России активно работает FXRE — один из ETF, ориентированных на недвижимость. В состав входят как жилые, так и коммерческие объекты. Купить пай можно через любого брокера.

Другие примеры: Public Storage (специализация — склады), Realty Income (арендная недвижимость в США), AvalonBay Communities (жилые комплексы). Все они входят в состав наиболее популярных reit на рынке. Инвестировать в них можно с российского брокерского счёта, имеющего доступ к международным рынкам.

Не забывайте: reit чаще всего распределяют 90% прибыли между пайщиками. Это даёт стабильную доходность, но не гарантирует защиты от колебаний стоимости паев. Однако в долгосрочной перспективе это один из самых устойчивых инструментов для тех, кто хочет инвестировать без покупки «кирпичей».

Удобный формат — использовать etf, в которые входят сразу десятки reit. Это снижает риски, так как вы не зависите от результатов одной компании. Например, фонд FXRE содержит в себе более 30 позиций, включая Simon Property, Public Storage, Realty Income.

Всё это позволяет инвестировать в недвижимость, не имея прямого доступа к застройщикам или большим суммам. Инвестировать может практически каждый, даже с ограниченным бюджетом. Главное — правильно выбрать управляющей компании, изучить активы и понимать свою стратегию.

Для примера: если бы вы вложили 10 000 рублей в FXRE в 2020 году, к 2024 сумма могла бы вырасти более чем на 40%, без необходимости выбирать локации, следить за сдачей объекта или арендой.