Как инвестировать в зарубежную недвижимость — стратегии, страны, доход

По данным Knight Frank, за последние 5 лет объем инвестиций в недвижимость за пределами России вырос более чем на 70%. Основной интерес — курортная и коммерческая недвижимость за границей, особенно в ОАЭ, Турции, Испании и Португалии.

К примеру, цены на недвижимость в Дубае за 2023 год поднялись на 19%, в Стамбуле — почти на 30%. Это вызвано не только экономической активностью, но и растущим спросом на зарубежную недвижимость. В условиях колебаний курса рубля и ограничений внутри РФ россияне ищут стабильные активы и возможность сохранить капитал.

Для тех, кто решил инвестировать в зарубежную недвижимость, наиболее очевидными направлениями остаются страны, предлагающие возможность получить вид на жительство через покупку недвижимости. Например, в Португалии достаточно вложить от 280 000 евро в проект реновации — и можно рассчитывать на вида на жительство.

На первом этапе важно правильно подобрать объект под цели: пассивный доход, аренда, переезд, капитализация. В среднем доход от сдачи недвижимости в туристических зонах Испании составляет 4–6% годовых, в ОАЭ — до 8%.

По статистике Tranio, более 60% сделок от россиян приходится на зарубежную недвижимость до 500 000 евро. В Турции активно покупают дома в Анталье и Аланье: стоимость объектов — от 100 000 долларов. В Дубае — студии от 150 000 долларов с возможностью получать доход в долларах и без налогов на аренду.

Высокий спрос на недвижимость в странах, где легализована краткосрочная аренда: Греция, Кипр, Черногория. Интересен и спрос на готовые апартаменты в районах с развитой инфраструктурой. Именно поэтому инвесторы рассматривают не только столицы, но и пригородные зоны — они дешевле и зачастую дают лучшую доходность.

Инвестиции в зарубежную недвижимость часто мотивированы не только выгодой, но и личной безопасностью. В 2024 году число запросов на покупку домов в ОАЭ и Турции выросло на 25%. В этих странах прозрачное право собственности, возможность владения для иностранцев и отсутствие налога на доход от аренды.

Один из факторов выбора — ценовая политика. Цены в Испании зависят от региона: в Барселоне — от 3500 евро за м², в Валенсии — от 2000 евро. В Турции цены варьируются от 1000 до 2500 евро. Важно учитывать не только стоимость недвижимости, но и расходы на обслуживание, налоги, оформление.

По оценке PwC, инвестиций россиян в недвижимость за границей стало больше в тех странах, где предлагаются программы «золотой визы». В таких юрисдикциях россияне получают не только пассивный доход, но и шанс получения внж на основании вложений в объекты недвижимости.

Для многих важно инвестировать не просто ради дохода, а ради долгосрочной стратегии. Такие инвесторы учитывают геополитику, курсы валют, стабильность рынков. Поэтому интерес растет к Германии и Австрии — они стабильны, но консервативны: там ниже доходность, но выше защита прав собственников.

В ОАЭ стоимость содержания недвижимости минимальна. Налоги на владение отсутствуют, а сам рынок прозрачен. Кроме того, инвестиции в недвижимость там часто сопровождаются бонусами: бесплатное оформление, налоговые льготы, дисконт на мебель и технику от застройщиков.

Если инвестировать в недвижимость через фонды или краудфандинг, минимальный вход — от 10 000 долларов. Это снижает риски и дает доступ к объектам, которые иначе были бы недоступны частному инвестору.

Сегодня инвестиции рассматриваются не только в жилой сектор. Интерес смещается на коммерческую недвижимость: офисы, склады, торговые площади. Здесь выше риск, но и потенциальная доходность доходит до 10% годовых.

Инвестировать в зарубежную недвижимость можно и без поездок — через цифровую верификацию, нотариальные доверенности и онлайн-платформы. Например, в Португалии сделки оформляются удаленно — от подписания до перевода прав.

Правильный выбор страны зависит от целей. Если интересует пассивный доход — подойдут ОАЭ, Турция, Греция. Если нужен вид на жительство — Португалия, Испания, Кипр. В некоторых странах процедура оформления длится 2–3 месяца, в других — до полугода. Например, в Греции — минимум 250 000 евро вложений, и через 60 дней можно получить внж.

Важна и стабильность. В ОАЭ, где за последние 3 года цен на недвижимость стабильно растут, правительство активно стимулирует приток капитала. А в Турции — девальвация лиры компенсируется ростом стоимости жилья в долларах. Инвестиции там остаются выгодными при консервативной стратегии.

При покупке недвижимости за границей расходы составляют в среднем 7–12% от стоимости объекта. Это включает налоги, нотариуса, юридическое сопровождение. В Турции комиссия агентств часто включена в цену, а в Испании дополнительно оплачиваются услуги юриста и оценщика.

Один из трендов — инвесторы, покупающие несколько студий для краткосрочной аренды. Такой подход позволяет диверсифицировать активы и получать стабильный денежный поток. Например, в Лиссабоне студия за 180 000 евро приносит около 1200 евро в месяц чистыми при высокой загрузке.

На рынке Европы спрос смещается в пользу энергоэффективных зданий. В некоторых странах уже запрещено сдавать в аренду жилье с низким классом энергоэффективности. Это влияет и на цену, и на перспективы инвестирования.

Сегодня растёт интерес к проектам с доходом в валюте. По данным консалтинговых агентств, доля сделок с недвижимостью в ОАЭ в долларах достигает 98%. Это выгодно тем, кто хочет сохранить активы от валютных рисков.

Инвестиции в зарубежную недвижимость возможны и через покупку доли в проектах (REIT). Это актуально для тех, кто не хочет управлять жильём самостоятельно. Инвестируя в зарубежную недвижимость через фонд, инвестор получает доход без административных расходов и чаще всего без участия в управлении.

Финансовая привлекательность объектов за границей остаётся высокой. Инвестиций в недвижимость становится больше из-за нестабильности банковской системы и ограниченного выбора надёжных активов внутри страны. Особенно это заметно среди покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга.

Для грамотного инвестора ключевым становится анализ локации. Районы рядом с университетами, больницами, бизнес-центрами — более выгодны. В Мадриде, например, квартиры рядом с транспортными узлами дорожают на 10–12% быстрее, чем на окраинах.

Интересный факт: по данным Министерства внутренних дел Испании, россияне в 2023 году стали третьими по числу выданных «золотых виз». Это напрямую связано с программой получения ВНЖ за инвестиции в зарубежную недвижимость.

На фоне растущей геополитической напряженности инвестировать в стабильные рынки — решение, подтверждённое практикой. Неудивительно, что к 2025 году ожидается рост инвестиций недвижимости на 15–20% в странах ЕС и Ближнего Востока.

Среди ключевых факторов — налоги. В некоторых странах они полностью отсутствуют на аренду (например, в ОАЭ). В других — льготные режимы для нерезидентов. Это существенно влияет на доходность и стратегию долгосрочного вложения.

Законы об владении разнятся. В Индонезии, например, нельзя купить землю на физлицо-иностранца, только аренда или через номинального собственника. В то время как на Кипре или в Греции ограничения минимальны — важна регистрация сделки и налог на переход права собственности.

Подытожим: инвестировать в зарубежную недвижимость — это больше, чем просто покупка квартиры. Это финансовая стратегия, путь к пассивному доходу, способ защитить капитал и инструмент легализации проживания в другой стране.