Строительство как объект вложений: как инвестируют в строительство и какие есть риски
В 2025 году всё больше частных и институциональных инвесторов инвестируют в строительство с целью получения прибыли от роста стоимости объектов, сдачи в аренду или перепродажи долей. Несмотря на высокие риски, строительство остаётся одним из самых доходных сегментов вложений в России.
По данным Росстата, в 2024 году было введено в эксплуатацию более 106 млн кв. м жилья, что стало рекордным показателем за всю историю наблюдений. Строительство развивается не только в сегменте жилой недвижимости, но и в коммерческом направлении — от торговых центров до складских комплексов. Участие в строительстве на ранних этапах позволяет зафиксировать минимальную стоимость квадратного метра и заработать к моменту ввода объекта в эксплуатацию.
Популярные формы участия — приобретение доли по ДДУ, прямое финансирование застройщика, покупка акций строительных компаний, а также вложения в фонды коллективных инвестиций. Каждый из этих инструментов предполагает разную степень рисков и доходности. Инвестор должен учитывать этап строительства, юридическую чистоту проекта, а также соответствие проектной документации требованиям надзора.
На практике инвестирование чаще всего происходит по ДДУ — договору долевого участия. Это позволяет контролировать объект на этапе реализации и рассчитывать на передачу квартиры или апартамента по фиксированной цене. При этом необходимо проверять аккредитацию застройщика, наличие разрешений и корректность проектной части. Несоответствие проектной документации реальному исполнению может привести к приостановке работ.
В строительстве важную роль играет контроль за целевым расходованием средств. По данным Минстроя, более 70% девелоперов уже перешли на проектное финансирование через эскроу-счета. Это снижает риски и делает строительство более прозрачным. Участие в строительстве по такой схеме позволяет избежать потерь даже в случае банкротства подрядчика.
Отдельный формат — инвестировать в строительство коммерческой недвижимости. Здесь рентабельность может достигать 20–30% годовых, особенно в случае вложений в строительство торговых помещений, коворкингов или логистических центров. Участие в строительстве может быть как прямым, так и через покупку долей юридических лиц, осуществляющих реализацию проекта.
Инвесторы, выбирающие строительные компании на фондовом рынке, ориентируются на отчётность, портфель проектов, степень закредитованности и структуру владения. Акции таких компаний чувствительны к макроэкономической ситуации, стоимости заемных ресурсов и господдержке. Например, в 2024 году акции ПИК показали волатильность до 28% на фоне изменения условий ипотеки.
Один из рисков — нарушение сроков. По данным ЕРЗ, около 11% объектов сдаются позже на 6 месяцев и более. Это снижает доходность инвестиций в строительство и увеличивает сроки возврата капитала. Ещё один фактор — изменение условий реализации: отмена господдержки, снижение спроса, рост затрат на материалы.
Инвестору важно учитывать и налоговую составляющую. При инвестировании через фонд долевого участия или покупку долей в компаниях применяется НДФЛ на прибыль. Если объект передаётся в собственность — налоги возникают при продаже. Профессиональные инвесторы закладывают налоговую нагрузку на этапе входа в проект.
При реализации объекта девелоперы используют различные схемы — от продажи через риелторские сети до самостоятельной реализации квартир. Проектная документация определяет план продаж, структуру корпуса, этажность и другие параметры. Именно поэтому проектная документация — один из ключевых документов при анализе объекта.
Участие возможно не только физлицам, но и бизнесу. Компании инвестируют в строительство под арендный поток или создание корпоративных офисов. Для таких инвестиций важно учитывать окупаемость, локализацию, параметры техподключений и налоговые режимы.
Ещё одна стратегия — инвестировать в строительство объектов по принципу built-to-rent, когда недвижимость изначально создаётся под сдачу в аренду. Такой подход популярен в сегменте апартаментов и коммерческих помещений. Он обеспечивает стабильный поток арендных платежей и может быть интересен для инвестора, ориентированного на пассивный доход.
При расчёте рентабельности важно учитывать не только себестоимость строительства, но и стоимость привлечённых средств, сроки реализации, расходы на сопровождение сделки. При ошибке в этих оценках даже выгодный проект может оказаться убыточным.
Также важно учитывать локацию. Строительство в городах с устойчивым спросом — Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск — показывает наилучшую окупаемость. В то время как участие в строительстве в малых и депрессивных регионах сопряжено с повышенными рисками.
Отдельный интерес представляет инвестирование в проекты редевелопмента — реконструкция промышленных зданий под жильё или коммерческое использование. В этом случае доходность может достигать 35–40% годовых, но с высокой степенью риска и сложным юридическим сопровождением.
Для опытных игроков возможны комбинированные схемы — долевое участие в строительстве, последующая сдача объектов в аренду и перепродажа с приростом капитала. Такой подход требует комплексной оценки: от проектной документации до маркетинговой стратегии застройщика.